3月25日晚间，广东国五条细则率先出炉，规定广深于3月底前公布房价控制目标，广深佛珠继续执行限购，坚决抑制投资投机购房需求；并严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。而南宁情况如何？业内人士称南宁市地方版的新政策公布和落地实施时间或将在本月底落实。

    广东国五条细则：广深佛珠限购收紧 执行20%个税规定

    来源：观点地产网

    3月25日晚间，全国**关于国五条调控政策的本土细化执行政策出炉。广东省政府网站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。

《通知》要求：1、广深于3月底前公布房价控制目标；2、广深佛珠继续执行限购，坚决抑制投资投机购房需求；3、增加中小套型普通商品住房供应；4、加快保障性安居工程建设。5、加强房地产市场监管，年底前各地级以上市个人住房信息联网。

　　以下为通知全文：

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。

　一、切实落实政府稳定房价的责任

广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。

二、坚决抑制投资投机购房需求

房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关。

三、增加中小套型普通商品住房供应

各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

　四、加快保障性安居工程建设

2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、**、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障**，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备**。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

　　五、加强房地产市场监管

要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。

广东省人民政府办公厅

2013年3月25日

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   南宁版细则或在本月底敲定 相关部门针对市民疑问作出解答

    来源：南国早报 

房产部门

　　新政敲定将**时间公布

“国五条”细则出来后，南宁何时公布和实施落地新政策是市民*关注的问题。记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，南宁市相关部门已经对“新国五条”落地的问题开始研究，不过新政何时才能敲定尚未有时间表。

南宁市住房局有关负责人告诉记者，中央的政策出来之后，地方肯定会有一个地方版的具体操作细则出来。不过，目前尚未接到政策调整的消息。据介绍，由于此次新的调控政策出台涉及的面比较大，牵涉的部门比较多。届时，政府将召集住房、国土、税务等各相关部门进行座谈和调研，形成具体建议之后，还需*终经审批之后才能与市面见面，因此新政策出笼的时间表还难以敲定。

业内人士介绍，此前限购令从中央的政策出台到南宁市地方版出笼经历了将近一个月的时间，参照于此和国五条要求各地“制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布”条款来看，南宁市地方版的新政策公布和落地实施时间应该在本月底。

该负责人告诉记者，在政策尚未调整之前，目前包括限购在内的相关政策仍然按照此前规定执行。待新政策敲定之后，将会**时间召集媒体进行公布，并尽快告知市民。

　　金融机构

　　房贷政策暂无变化

记者采访邕城多家银行了解到，目前各银行的房贷政策并无变化，仍按原来的房贷政策执行。

建行广西区分行是目前个人房贷市场上占有率**的银行，3月5日，该行答复记者说，目前该行的个人房贷政策并无变化。农业银行广西区分行营业部及交通银行广西区分行亦都肯定地对记者说，这两天并没有接到房贷政策变化的通知。按照原有政策，首套房首付至少三成，利率要高于基准利率；二套房则至少要首付六成，同时利率要按照基准利率上浮10%以上执行；三套房及以上则不发放贷款。

根据国五条，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。房价是否出现上涨过快现象是调整房贷政策的重要依据。不过，银行人士介绍，他们从前来贷款的客户处掌握的信息来看，目前南宁房价尚比较平稳。从办理购房贷款的人数来看，也没有出现激增的现象。

另一方面，各银行也并未控制房贷额度，也就是说，符合条件和政策的申请者，一般都能顺利获得贷款。

邕城房贷是否会有新政？如果有，银行什么时候会执行？对于这两个问题，各家银行都表示，他们还要等总行的通知。

　　土地部门

　　用地供应不会有大的波动

3月5日，记者从南宁市国土部门获悉，南宁市2013年土地出让计划已制订完毕并上报市政府，预计3月底前发布。业内人士认为，在强有力的调控之下，南宁土地出让价格短期内不具备大幅波动的条件。

国五条提出，应增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。记者就此向南宁市国土资源局咨询，该局相关科室负责人表示，南宁市住宅用地2010年计划供应222.34公顷，2011年305公顷，2012年327公顷，呈逐年上升趋势。不过，近两年住宅用地实际供应面积均未达到计划供应面积。2011年的经营性用地，近一半成交是非住宅用地。2012年也有数块住宅用地遭遇了流拍、流挂，国土部门为避免出让失败，出台了流拍转挂牌的措施，但一些流拍转挂牌的地块再次流挂。

业内人士认为，土地实际供应面积少于计划供应面积，是因为近两年市场调控压力较大，大部分开发商都放缓了拿地的步伐。去年下半年，楼市开始出现回暖迹象，土地拍卖会上也出现了数十轮举牌“抢地”的情况。但仔细分析可以发现，开发商们“抢”的都是稀缺地块。好地块引发激烈竞争，并不直接表明市场回暖。

对于今年土地市场的趋势，多名业内人士均认为以稳定为主。南宁新源房地产开发咨询有限公司总经理王茂源说，从前几年南宁楼市的走势看，土地市场是滞后于住宅市场的。如南宁房价从2005年进入快速上涨期，而土地价格是在2007年才开始进入快速上涨通道的，之后的2009年和2010年共诞生8个“地王”。目前，南宁住宅价格尚无快速上涨的迹象，“面包”不涨价，作为“面粉”的土地自然也就不会有人高价抢购。总体来看，在国五条的调控下，今年南宁土地市场将以稳定为主。 

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　　税务部门

　　及时解开各种疑惑

从各方反应来看，市民对“二手房转让个人所得税按20%税率征收”*常见的理解为：转让房产，将按总价的20%征收。但事实上，这一理解是错误的。国五条细则中强调的“个人所得税”究竟如何征收？哪些购房成本可以扣除？3月5日，自治区地税局工作人员对此进行了详细解读。

自治区地税局所得税处相关负责人解释说，根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，“财产转让所得”应缴纳个人所得税，这其中包括房产。目前，针对二手房，地税部门有两种征收方式，纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，可采用查验征收，那么，卖房所需缴纳个人所得税=（交易价格—房屋原值—相关税金—合理费用）×20%。

若纳税人无法提供房屋原值的相关证明材料，则采用核定征收，即个人所得税=交易价格×1%的征收方式。

除了购买满5年，且是家庭**住房的房产外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。

目前，广西大多数纳税人都选择核定征收，也就是按交易价格的1%计算方式纳税。当然，也有少量卖房人选择按所得的20%缴纳，因为其房子增值慢，在一买一卖的过程中，差价部分很小，采用这种方式更省钱，但这种情况并不多见。

该负责人说，20%的税率征收并非“新政”，此次国五条强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，目的在于加强征管。但目前，地税部门暂未接到“全部二手房所得个税都需按20%计征”的通知，也在等待更详尽的规定出台，在此期间，二手房买卖的个税征收，仍按原规定执行。

那么，在严格执行“二手房转让个人所得税按20%税率征收”的政策情况下，其征收中可以扣除的合理费用如何界定？哪些税金可以减除？

据介绍，合理费用是指卖房纳税人按照规定，实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、其他手续费、公证费等。尤其需要说明的是，装修费用有限额标准，在能够提供正规装修费用发票的情况下，商品房**可扣除房屋原值的10%，经适房、公有房**扣除限额为15%。若原购房为装修房，即合同中注明房价款中含有装修费，如铺了地板、装配洁具的，将不再重复扣除装修费用。而住房贷款利息及其他手续费、公证费等，则凭有效证明据实扣除。

在转让住房过程中，除个税外，卖房纳税人还需缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加，以及地方政府要求地税部门代为征收的水利建设基金、地方教育附加等。这些合理税、费在缴纳个税的过程中可减除。

　　遵纪守法

　　办理过户别耍小聪明

如何避税问题也成为热议的话题，有人提出通过“伪造欠债事实让司法判决过户”或者“离婚再婚”等方式进行避税，不过相关人士也指出，这些避税方式容易产生法律纠纷及相关风险，可能为买卖双方造成不必要的损失。

“我通过赠予方式名下新增了一套房产，这个要不要缴个税和营业税呢？”韦女士为即将到来的政策而纠结。韦女士想买一套房，并与身为好友的卖家协商好，但是对方要到下半年才能交房，新的细则也让双方比较烦心。对此对方建议到时候通过赠予的方式“过户”。如此可否行得通呢？工作人员告知，赠予的方式因为没有交易，所以没有营业税，只征收3%的契税和少量印花税，相比国五条细则的征税方式可能会节省成本。不过，个税的征收要根据具体情况而定，只有赠予双方属于三代以内直系亲属等若干情况才会免征个人所得税，其他情况个税征收也比较高。而且，未来如果获赠人想将房屋买卖时，除了要交常规的税费以外，个人所得税也要按照交易差价的20%进行缴纳，造成日后交易成本提高。

在前来咨询的市民中，了解经适房进行买卖的市民也不少。工作人员介绍，按照经适房相关规定，2009年出台实施的《南宁市经济适用住房管理办法》，申请家庭自取得房屋所有权证之日起5年内，其经济适用住房不得直接上市交易。因此，如果是没有取得房产证或者取得房产证未满5年是不能作为二手房进行交易的。取得房产证满5年之后如果要上市交易，经济适用住房主管部门将按照规定及合同约定回购，回购价格按原购房价格从购房之日起每年扣减1％计算。

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■温馨提醒

    想搭“末班车”须抓紧

从去年3月2日开始，南宁市房屋产权交易中心推出“**无休”的便民新举措，市民**可以办理房产交易相关手续。**工作时间为9时至12时，13时30分至17时。市民需要注意的是，南宁市房屋产权交易中心逢周二下午进行政治学习，该时间段不对外办公。

国五条细则一旦确定执行时间。市民买房卖房如何才能避免“半截”交易？这是大家很关注的。对此，广平房产客服部门经理梁陈鹏表示，按照以往的经验，新政出台后，具体的执行时间相关部门都会提前公布。一般情况下，交易都会有缓冲的时间段。按照南宁市房产交易先完税后过户的原则，市民签订合同之后，缴纳契税和申报个税和营业税可在**内同时进行，只要税局接收个税申报表，“半截”交易就不会出现。

如果房屋有按揭贷款，并不影响契税缴纳和个税、营业税的申报，两者可以同时进行，没有前后关系。若是时间有限，完全可以先缴纳契税和申报个税、营业税，之后卖家再到银行申请还款。

　　南宁房产部门提醒市民购买二手房注意事项

一、购买二手房要查验《房屋所有权证》：购房人应先查看该房屋的《房屋所有权证》，没有依法进行房屋登记并取得《房屋所有权证》的房屋，不得买卖。为慎重起见，建议购房人向南宁市房产档案馆查验该房屋的房屋登记信息，以**限度地避免购买的房屋存在产权争议。

二、购买二手房要审查转让人主体资格：购房人要确定房屋转让人是不是该房屋的产权人，如果转让人不是房屋产权人，应查验相关委托手续（一般应为公证委托书），如果是中介机构代理销售的，还要查看该中介机构是否在南宁市住房保障和房产管理局办理了备案手续并按时参加年检。

三、购买二手房要审查房屋权利限制

根据有关法律法规规定，以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发等8种情形的房屋不得转让，一些房屋在转让前，还应取得有关部门批准，如：封闭管理校园区内的房改房上市交易需经所在学校及其上级主管部门批准；设定了抵押权的房屋，转让前应取得抵押权人的同意等。

四、购买二手房要了解与房屋交易相关的信息：房屋交易除了要审查房屋权属方面的问题，还要了解相关信息，如房屋交易所需缴纳的各类税费，房屋的水电费、物业费、燃气费等是否结清，房屋装修、家具等附属设备是否随房赠送以及卖房人户口是否已迁出等。

五、购买二手房签定合同要细致：房屋交易涉及的事项比较多，且不同的房屋存在不同的情况。因此，签定合同时要格外细致，考虑周全，尽量把相关的事项写入合同，如付款方式和期限、房屋交付时间、费用分担及违约责任等，这样可有效预防纠纷的发生。

六、购买二手房要注意交易资金安全：房屋交易中如何交割购房款十分重要，购房人*担心的问题是支付了购房款而无法取得《房屋所有权证》。为此，南宁市房屋产权交易中心开设了存量房交易资金代存代付的便民服务，通过“代存代付”，可有效解决存量房交易资金的安全问题，且该服务不收取费用，因此建议二手房交易双方通过“代存代付”来交割交易资金。

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